임대차 계약 시 중개사가 반드시 확인해야 할 사항

임대차 계약, 중개사가 꼭 확인해야 할 핵심 사항

임대차 계약은 부동산 거래에서 가장 흔하게 이루어지는 계약 중 하나예요. 하지만 계약 과정에서 중요한 사항을 제대로 확인하지 않으면 임차인과 임대인뿐만 아니라 중개사까지 곤란한 상황에 처할 수 있습니다. 특히, 임대차 계약은 단순히 계약서에 서명하고 끝나는 것이 아니라, 계약이 유지되는 동안에도 영향을 미치는 중요한 계약이기 때문에 신중한 검토가 필요합니다.

그래서 오늘은 임대차 계약을 체결할 때 중개사가 반드시 확인해야 할 4가지 핵심 사항을 알아보겠습니다. 계약을 안전하게 진행하고, 불필요한 분쟁을 피하기 위해 꼭 체크해야 할 부분들이니 놓치지 마세요.

---

[ 목차 ]

1. 등기부등본 및 권리관계 확인  1-1. 등기부등본 발급 및 소유권 확인 1-2. 근저당권 및 압류 여부 확인 1-3. 전세권 설정 여부 확인 2. 계약서 작성 및 특약 사항 명시  2-1. 계약금, 보증금, 월세 및 관리비 기재 2-2. 계약 기간 및 갱신 조건 명확히 작성 2-3. 특약 사항 기재로 분쟁 예방 3. 보증금 반환 및 전세권 보호  3-1. 보증금 반환 안전성 검토 3-2. 전세권 설정 및 확정일자 받기 3-3.  보증금 반환 보증보험 가입 여부 확인 4. 세입자의 권리 보호 및 계약 종료 시 확인 사항 4-1. 계약 해지 및 명도 시기 확인 4-2. 원상복구 및 시설 점검 확인

 

1. 등기부등본 및 권리관계 확인 

임대차 계약을 진행할 때 가장 먼저 해야 할 일은 부동산의 권리관계를 철저히 확인하는 것입니다. 소유권이 불분명하거나, 근저당이 설정된 부동산이라면 세입자가 큰 피해를 입을 수 있기 때문이죠.

만약 이런 문제를 제대로 확인하지 않고 계약을 진행하면, 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 수도 있고, 중개사 역시 법적 책임에서 자유로울 수 없습니다.

1-1. 등기부등본 발급 및 소유권 확인

임대인이 실제 소유자인지 확인하는 것이 가장 기본이에요. 계약을 체결하려는 사람이 정말 부동산의 주인이 맞는지 등기부등본을 통해 꼭 확인해야 합니다.

1) 등기부등본 최신본 발급: 법원 인터넷등기소에서 열람 가능
2) 임대인과 계약자의 일치 여부 확인: 매도인(임대인)과 계약자가 같은 사람인지 체크
3) 공동 소유 여부 확인: 공동 소유일 경우, 모든 소유자의 동의 없이 계약할 수 없음

▶Tip: 만약 부동산이 공동 소유라면, 모든 소유자의 동의를 받은 후 계약을 진행해야 해요. 공동 소유자가 한 명이라도 반대하면 계약이 무효가 될 수도 있습니다.

 

1-2. 근저당권 및 압류 여부 확인

 

등기부등본을 보면 해당 부동산이 대출 담보로 설정되어 있는지, 혹은 법적 분쟁 중인지 알 수 있어요.
근저당이 설정된 부동산이라면, 계약 기간이 끝나더라도 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.

1) 근저당 설정 여부 확인: 대출이 걸려 있는 부동산인지 확인
2) 가압류, 압류, 경매 진행 여부 체크: 법적 분쟁이 있는 경우, 계약을 피하는 것이 좋음
3) 임대인이 대출을 많이 받은 경우: 보증금 반환 위험성 고려

▶Tip: 근저당이 설정된 부동산에 전세로 들어가려면, 임대인의 대출 잔액이 보증금보다 적은지 꼭 확인하세요! 만약 대출 금액이 크다면, 보증금이 안전하게 보호되지 않을 가능성이 높습니다.

1-3. 전세권 설정 여부 확인

전세 계약을 할 때는 기존에 설정된 전세권이 있는지 확인하는 것도 필수입니다. 이미 다른 세입자가 전세권을 설정한 상태라면, 새로운 세입자의 보증금 보호가 어려워질 수 있어요.

1) 기존 전세권이 설정되어 있는지 확인
2) 전세권이 설정된 경우, 기존 계약 해지 여부 체크
3) 새로운 세입자의 보증금 보호 가능 여부 검토

▶Tip: 전세권이 설정된 상태에서 추가로 전세 계약을 진행하면, 기존 세입자가 보증금을 돌려받기 전까지 새로운 세입자는 보증금을 안전하게 보호받기 어려워요. 반드시 기존 전세권을 해지한 후 계약을 진행하세요.

---

2. 계약서 작성 및 특약 사항 명시 

임대차 계약은 한 번 체결하면 보통 몇 년간 유지되기 때문에, 계약서를 제대로 작성하는 것이 정말 중요합니다. 조건이 애매하거나 불분명하면, 나중에 임대인과 임차인 간에 분쟁이 발생할 수 있거든요.
그래서 계약서를 작성할 때는 임대료, 관리비, 계약 기간, 특약 사항 등을 꼼꼼하게 기재해야 합니다.

2-1. 계약금, 보증금, 월세 및 관리비 기재

 

계약서에서 가장 중요한 부분 중 하나가 금액과 관련된 내용이에요. 임대료, 보증금, 계약금, 중도금, 잔금 지급일을 정확히 기재해야 합니다.

특히, 관리비 포함 여부를 명확히 하지 않으면 나중에 불필요한 분쟁이 생길 수 있습니다.
예를 들어, 관리비에 수도세와 전기세가 포함되지 않는다면, 이 부분을 정확하게 명시해야 하죠.

1) 보증금, 월세, 계약금, 중도금, 잔금 지급일 명확히 기재
2) 관리비 포함 여부(전기, 수도, 가스, 인터넷 등) 상세히 작성
3) 관리비가 월세에 포함되어 있는지 별도로 내야 하는지 명확하게 정리

▶Tip: 임차인이 계약할 때 관리비 항목을 헷갈려 하는 경우가 많습니다.
관리비에 포함된 항목(예: 경비비, 청소비)과 포함되지 않은 항목(예: 개별 전기세, 수도세)을 계약서에 정확히 써두면 나중에 불필요한 다툼을 줄일 수 있어요.

2-2. 계약 기간 및 갱신 조건 명확히 작성

 

임대차 계약은 보통 1년~2년 단위로 진행되는데, 계약 기간과 갱신 조건을 정확하게 명시하는 것이 중요해요. 만약 계약이 끝난 후 갱신이 가능한지, 아니면 갱신 없이 계약이 종료되는지를 미리 정해둬야 분쟁을 피할 수 있습니다.

1) 계약 기간 명확히 기재 (예: 2년, 2025년 2월 1일~2027년 1월 31일)
2) 계약 갱신 여부 및 갱신 거절 사유 미리 명시
3) 임대인이 계약 만료 후 계약을 연장할지 여부를 사전에 결정

▶Tip: 임대차보호법에 따르면, 세입자가 계약 연장을 원하면 특별한 사유가 없는 한 2년 더 거주할 권리가 있어요. 하지만, 임대인이 계약을 갱신해주지 않으려면 미리 갱신 거절 사유를 계약서에 적어두는 것이 안전합니다.

2-3. 특약 사항 기재로 분쟁 예방

 

특약 사항을 추가하면 나중에 생길 수 있는 각종 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 돼요.
예를 들어, 벽지나 바닥이 훼손되었을 경우 누가 원상복구를 해야 하는지, 보일러나 전기 시설이 고장 났을 때 누가 수리비를 부담해야 하는지 등을 미리 정해두는 거죠.

1) 세입자의 시설 변경 여부 (예: 벽지, 바닥, 싱크대 교체 등)
2) 보일러, 수도, 전기 등 주요 시설 수리 책임(임대인 or 임차인) 명확히 기재

3) 퇴거 시 원상복구 책임 명확히 정리

▶Tip: 만약 세입자가 벽지를 새로 바꿨는데, 퇴거 시 원상복구 의무가 없다고 주장하면 난감해질 수 있어요. 계약서에 "임차인은 퇴거 시 원상복구할 의무가 있다"는 조항을 추가하면 불필요한 다툼을 피할 수 있습니다.

---

3. 보증금 반환 및 전세권 보호 

전·월세 계약에서 가장 중요한 건 세입자의 보증금을 안전하게 보호하는 것이에요. 계약이 끝났을 때 보증금을 제대로 돌려받을 수 없다면, 세입자는 큰 피해를 입게 되겠죠.

특히, 임대인의 재정 상태나 부동산의 담보 설정 여부에 따라 보증금 반환이 어려워질 수 있기 때문에 중개사는 이를 미리 점검하고, 세입자가 안전하게 계약을 맺을 수 있도록 도와야 합니다.

3-1. 보증금 반환 안전성 검토

보증금 반환이 확실히 보장되는지를 확인하려면 임대인의 신용 상태와 건물의 대출 현황을 먼저 살펴봐야 합니다. 임대인이 대출을 많이 받은 상태라면, 계약이 끝났을 때 보증금을 돌려받기 어려울 수도 있거든요.

1) 임대인의 재정 상태 확인 – 임대인이 보유한 건물의 대출 현황 체크
2) 근저당권 설정 여부 확인 – 근저당이 많으면 보증금 반환이 어려울 가능성이 큼
3) 보증금 반환 이행 확약서 작성 고려 – 보증금 반환이 불안한 경우, 계약서에 확약서 추가

▶Tip: 만약 건물에 근저당이 많이 설정되어 있다면, 보증금 반환 이행 확약서를 작성하는 것도 하나의 방법이에요. 이를 통해 임대인이 계약 종료 시 보증금을 돌려주겠다는 법적 책임을 명확히 할 수 있습니다.

 

3-2. 전세권 설정 및 확정일자 받기

전세 계약을 할 때 전세권 설정 등기를 하거나 확정일자를 받아두는 것도 중요한데요. 이렇게 하면 세입자가 법적으로 우선 변제권을 확보할 수 있어, 보증금 반환 위험을 줄일 수 있습니다.

1) 전세권 설정 등기 여부 확인 – 세입자가 원할 경우 설정 등기 진행
2) 확정일자 받기 – 계약서에 확정일자를 받아 우선 변제권 확보
3)다가구 주택의 경우, 보증금 우선순위 확인

▶Tip: 특히 다가구 주택은 주의해야 해요!
세입자가 많을 경우, 보증금 우선순위에 따라 보증금 반환 가능 여부가 달라질 수 있어요. 임차인이 후순위가 되면 보증금을 돌려받기 어려울 수도 있으니, 사전에 확실히 확인해야 합니다.

 

3-3.  보증금 반환 보증보험 가입 여부 확인

최근 전세 사기 피해가 늘어나면서, 전세보증보험에 가입하는 것이 안전한 방법이 되고 있어요. 전세보증보험에 가입하면, 만약 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보험사가 대신 보증금을 반환해 줍니다.

1) 전세보증보험(주택도시보증공사, 서울보증보험) 가입 가능 여부 확인
2) 임차인에게 보증보험 가입 안내
3) 보험 가입이 불가능한 경우, 보증금 보호 대책 마련

▶Tip: 전세보증보험은 임대인의 신용 상태와 부동산의 담보 여부에 따라 가입이 제한될 수 있어요. 그래서 계약 전 임차인이 보증보험 가입이 가능한지 미리 확인하고, 가입이 어려운 경우 다른 대안을 찾아야 합니다.

---

4. 세입자의 권리 보호 및 계약 종료 시 확인 사항

임대차 계약이 종료될 때 보증금 반환, 명도(퇴거), 원상복구 문제 등을 제대로 정리하지 않으면, 임대인과 임차인 간에 불필요한 분쟁이 생길 수 있어요.

특히, 퇴거 시점을 명확히 하지 않거나, 원상복구 책임을 제대로 정하지 않으면 퇴거 후에도 보증금 반환 문제로 다툼이 발생할 가능성이 높습니다.

4-1. 계약 해지 및 명도 시기 확인

 

계약이 끝날 때 가장 중요한 것은 임차인이 언제까지 집을 비워줘야 하는지(명도 시점) 명확히 하는 것이에요. 퇴거일이 불분명하면, 임대인과 임차인 간의 오해가 생길 수 있습니다.
또한, 중도 해지 시 위약금 및 해지 절차를 미리 정해두면 계약이 갑자기 종료되더라도 혼란을 줄일 수 있습니다.

1) 퇴거일(명도 시점)을 계약서에 정확히 기재 

2) 중도 해지 시 위약금 및 해지 절차 특약으로 정리
3)잔금 지급 후 명도 절차 진행 여부 확인

▶Tip: 퇴거일이 지나도 세입자가 나가지 않는다면, 임대인은 명도 소송을 해야 하는 번거로움이 생길 수 있어요. 그래서 계약서에 “퇴거일 이후 일정 기간이 지나면 임차인은 강제퇴거 조치될 수 있음” 등의 조항을 추가하는 것도 방법이에요.

4-2. 원상복구 및 시설 점검 확인

퇴거할 때 가장 많이 분쟁이 생기는 부분이 바로 원상복구 및 시설 점검이에요. 예를 들어, 도배나 장판이 낡은 경우, 누가 비용을 부담할 것인지 계약서에 명확히 적어두지 않으면 서로 책임을 떠넘기게 될 수 있어요.

특히, 에어컨, 보일러, 수도시설 등 주요 시설물이 정상 작동하는지 퇴거 전에 중개사가 함께 점검하면, 나중에 발생할 수 있는 문제를 줄일 수 있습니다.

1) 도배, 장판, 가전제품 원상복구 책임 명확히 정리
2) 보일러, 수도, 전기 등 시설물 점검 후 이상 여부 체크
3) 퇴거 전 임대인, 임차인과 함께 시설물 점검 진행

▶Tip: 보통 임대인이 도배나 장판 비용을 부담하는 경우가 많지만, 세입자가 고의로 훼손했거나, 애완동물로 인해 손상이 심한 경우엔 세입자가 원상복구해야 할 수도 있어요. 그래서 계약서에 “자연적인 노후는 임대인이 부담하고, 세입자 과실로 인한 손상은 세입자가 부담한다”고 명시하면 좋습니다.

---

맺음말

임대차 계약을 진행할 때 중개사가 꼭 챙겨야 할 핵심 사항은 소유권 및 권리관계 확인, 계약 조건의 명확화, 보증금 반환의 안전성 확보, 그리고 계약 종료 시 절차 점검 이렇게 네 가지예요.

계약서 작성 전에 이 부분을 꼼꼼하게 확인하면, 임대인과 세입자 모두가 만족하는 안전한 계약을 체결할 수 있고, 불필요한 분쟁도 미리 예방할 수 있죠.

중개사는 단순히 계약을 연결하는 사람이 아니라, 안정적인 계약이 유지될 수 있도록 돕는 역할도 함께해야 해요.
이 체크리스트를 활용하면 신뢰받는 부동산 중개 업무를 수행하는 데 큰 도움이 될 것입니다.

---

 

※ 중개사를 위한 필수 체크리스트
① 등기부등본 최신본 발급 후 소유권 확인
② 근저당, 가압류, 경매 진행 여부 검토
③ 기존 전세권 설정 여부 체크 및 보증금 보호 가능 여부 판단

④ 보증금, 월세, 관리비 포함 여부 명확히 기재
⑤ 계약 갱신 및 해지 조건 명확히 작성
⑥ 수리 및 원상복구 의무 관련 특약 추가

⑦ 보증금 반환 위험 여부 사전 검토
⑧ 전세권 설정 및 확정일자 확인
⑨ 보증금 반환 보증보험 가입 가능 여부 안내
⑩ 계약 해지 및 명도 시점 명확히 정리
⑪ 중도 해지 시 위약금 및 해지 절차 마련
⑫ 원상복구 및 시설 점검 절차 계약서에 명시 

⑬ 퇴거 전 시설 점검을 임대인과 임차인이 함께 진행하도록 안내